O que é o IMT é uma das primeiras dúvidas de quem pretende comprar uma casa ou outro imóvel em Portugal. O IMT significa Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis e é um imposto associado a determinadas transmissões de imóveis.
Na compra de uma casa, o IMT é um dos principais impostos que o comprador deve considerar no orçamento. Segundo a Autoridade Tributária, na aquisição de uma casa existem dois impostos particularmente relevantes: o IMT e o Imposto do Selo (IS).
O valor do IMT não é necessariamente igual para todas as compras. Pode variar de acordo com o valor relevante para tributação, a natureza do imóvel, a sua finalidade e outras condições previstas na legislação.
Por isso, antes de comprar um imóvel, é importante perceber como este imposto funciona e fazer uma estimativa do valor que poderá ser necessário pagar.
O que significa IMT?
IMT significa Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis.
Na prática, quando existe uma transmissão onerosa de um imóvel abrangida pelas regras deste imposto, pode existir IMT a liquidar.
No caso comum da compra de uma casa, a Autoridade Tributária indica que o imposto é pago pelo comprador do imóvel.
Assim, quando estiver a preparar o orçamento para uma aquisição, não deve considerar apenas o preço negociado com o vendedor.
Também é importante analisar os impostos e restantes despesas associados à operação.
Para conhecer esses outros encargos, consulte o nosso guia Impostos na Compra de Casa em Portugal.
Quem paga o IMT?
Na compra de um imóvel, o comprador é quem paga o IMT.
Esta é uma diferença importante para quem está a comprar uma casa pela primeira vez e pode pensar que o imposto é dividido entre comprador e vendedor.
A informação oficial da Autoridade Tributária identifica expressamente o comprador como responsável pelo pagamento do IMT na aquisição.
No entanto, isso não significa que todas as aquisições resultem exatamente no mesmo montante de imposto.
O cálculo depende das regras aplicáveis à operação.
Como é calculado o IMT?
Depois de perceber o que é o IMT, a questão seguinte é normalmente: quanto vou pagar?
Em regra, o IMT incide sobre o valor constante do ato ou contrato ou sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, considerando-se o que for maior. Esta regra está prevista no artigo 12.º do Código do IMT.
Imagine, de forma simplificada, que uma casa tem:
Preço de compra: 250.000 €
VPT: 190.000 €
Neste caso, para esta regra geral, o valor de compra é superior ao VPT e será esse o valor relevante a considerar.
Se acontecesse o contrário e o VPT relevante fosse superior ao valor constante do contrato, seria necessário considerar o VPT, sem prejuízo das regras específicas previstas no Código do IMT.
Depois de determinado o valor relevante, é necessário verificar qual a taxa e o tratamento aplicáveis.
Quais fatores influenciam o IMT?
O cálculo do imposto não depende apenas do preço.
A Autoridade Tributária refere que a taxa varia consoante a natureza do imóvel e a sua finalidade.
Por exemplo, o artigo 17.º do Código do IMT apresenta tratamentos distintos para:
- habitação própria e permanente;
- outras aquisições destinadas exclusivamente a habitação;
- prédios rústicos;
- outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas.
Por isso, não é correto aplicar simplesmente uma percentagem fixa a todas as casas.
É necessário enquadrar primeiro a operação na categoria correta.
Quais são as taxas de IMT em 2026?
As tabelas foram atualizadas para 2026.
Para uma aquisição de prédio urbano ou fração destinada exclusivamente a habitação própria e permanente, a tabela oficial de 2026 começa com taxa de 0% até 106.346 €.
Depois existem escalões com taxas marginais de 2%, 5%, 7% e 8%, seguidos das taxas únicas previstas para valores superiores.
Isto não significa que uma casa que entra num determinado escalão tenha necessariamente todo o seu valor tributado pela respetiva taxa marginal.
Por isso, para um utilizador comum, uma calculadora é bastante mais prática do que tentar interpretar a tabela manualmente.
Pode utilizar o nosso Simulador IMT 2026 para obter uma estimativa.
Depois, confirme sempre a liquidação oficial através da Autoridade Tributária.
O IMT é igual ao Imposto do Selo?
Não.
O IMT e o Imposto do Selo são impostos diferentes, apesar de ambos poderem surgir na compra de uma casa.
A Autoridade Tributária identifica os dois separadamente no processo de aquisição de uma habitação.
Isto significa que calcular o IMT não elimina a necessidade de considerar o Imposto do Selo aplicável à aquisição.
Para perceber as diferenças de forma mais detalhada, consulte o nosso guia Imposto de Selo e IMT: Qual a Diferença?
Existem isenções de IMT?
Sim. O Código do IMT prevê situações de isenção.
Por isso, não deve assumir automaticamente que terá de pagar IMT apenas porque está a comprar um imóvel.
Uma das situações atualmente mais conhecidas está relacionada com determinadas aquisições de habitação própria e permanente por jovens, dentro das condições previstas legalmente.
Em 2026, a tabela oficial apresenta um tratamento específico para aquisições abrangidas pelos n.os 2 a 5 do artigo 9.º do Código do IMT. Para essas aquisições elegíveis, a tabela começa com uma taxa de 0% até 330.539 €, seguindo-se outros escalões para valores superiores.
É importante não interpretar este valor isoladamente: a aplicação do benefício depende do cumprimento dos respetivos requisitos legais.
Para compreender esse tema em detalhe, leia Isenção de IMT e Imposto de Selo em 2026.
Quando é pago o IMT?
O IMT deve ser tratado antes da escritura.
A Autoridade Tributária indica que, no dia da escritura, é obrigatório apresentar os comprovativos de pagamento do IMT e do Imposto do Selo ou os comprovativos de isenção, quando aplicável.
Após a submissão da declaração, são emitidas as guias de pagamento.
A informação oficial refere ainda que o IMT e o Imposto do Selo devem ser pagos no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, ficando a liquidação sem efeito depois desse prazo.
Portanto, é importante organizar esta parte fiscal antes da data prevista para a escritura.
O que é o Modelo 1 IMT?
Durante o processo poderá encontrar outra expressão importante: Modelo 1 IMT.
Esta é a declaração utilizada no procedimento relacionado com a liquidação do imposto.
A Autoridade Tributária indica que, para preencher a declaração, são necessários dados dos compradores e vendedores, incluindo NIF, estado civil, regime de casamento e NIF do cônjuge quando aplicável.
Depois de submeter a declaração são emitidas as respetivas guias de pagamento do IMT e do Imposto do Selo.
Se quiser perceber esta etapa em detalhe, consulte Modelo 1 IMT: O Que É, Como Preencher e Entregar.
Como saber quanto vou pagar de IMT?
Existem duas fases que deve distinguir.
A primeira é a estimativa.
Antes da compra, pode utilizar informações sobre o imóvel para ter uma ideia aproximada do imposto.
Para isso, utilize o nosso Simulador IMT 2026.
A segunda fase é a liquidação oficial.
O simulador da CalculaPT é uma ferramenta informativa e não substitui a liquidação realizada através dos procedimentos da Autoridade Tributária.
Esta distinção deve ficar clara para o utilizador, principalmente porque podem existir situações particulares ou benefícios fiscais que alterem o resultado.
Porque calcular o IMT antes de comprar uma casa?
Saber o que é o IMT antes de comprar permite preparar um orçamento mais realista.
Imagine que encontrou um imóvel cujo preço está exatamente dentro do seu orçamento disponível.
Se considerar apenas o preço da casa e ignorar impostos e restantes despesas da aquisição, poderá descobrir posteriormente que precisa de um montante adicional para concluir o negócio.
Calcular antecipadamente permite:
- estimar o IMT;
- considerar o Imposto do Selo;
- verificar possíveis isenções;
- comparar melhor diferentes imóveis;
- preparar o orçamento antes da escritura;
- reduzir surpresas durante o processo.
O objetivo não é apenas saber quanto custa a propriedade, mas ter uma ideia mais completa do custo associado à aquisição.
IMT para habitação própria e permanente
A finalidade do imóvel é particularmente importante.
O artigo 17.º distingue imóveis destinados exclusivamente a habitação própria e permanente de outras aquisições destinadas exclusivamente a habitação. As respetivas tabelas de 2026 não são iguais.
Por isso, ao fazer uma simulação, deve introduzir corretamente a finalidade do imóvel.
Selecionar uma categoria diferente da situação real pode produzir uma estimativa inadequada.
Quando tiver dúvidas sobre o enquadramento da aquisição, consulte as regras oficiais ou procure aconselhamento fiscal adequado à situação concreta.
O IMT aplica-se apenas a casas?
Não.
Embora muitas pesquisas por IMT estejam relacionadas com compra de habitação, o Código do IMT não se limita simplesmente a apartamentos ou moradias.
A própria tabela oficial apresenta, por exemplo, taxas específicas para prédios rústicos e para outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas.
Assim, a expressão IMT abrange um contexto mais amplo do que apenas a compra de uma residência.
Neste artigo, porém, o foco principal é a situação mais comum para o utilizador da CalculaPT: compreender o imposto antes da compra de um imóvel para habitação.
Perguntas Frequentes
O que é o IMT?
IMT significa Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis. Na compra de uma casa, é um dos impostos que o comprador pode ter de pagar.
Quem paga o IMT?
Na aquisição de uma casa, o IMT é pago pelo comprador do imóvel.
Como é calculado o IMT?
Em regra, considera-se o valor constante do ato ou contrato ou o VPT do imóvel, utilizando-se o que for superior. Depois aplicam-se as regras e taxas correspondentes à aquisição.
Qual é a taxa de IMT em 2026?
Não existe uma única taxa para todas as aquisições. As taxas variam conforme o valor, natureza e finalidade do imóvel. Para habitação própria e permanente existem escalões específicos em 2026.
IMT e Imposto do Selo são a mesma coisa?
Não. São impostos distintos, embora ambos possam estar associados à compra de uma casa.
Existe isenção de IMT?
Sim, existem isenções e regimes específicos quando são cumpridos os requisitos previstos na legislação.
Quando tenho de pagar o IMT?
Na compra de casa, o imposto deve ser tratado antes da escritura. Os comprovativos de pagamento ou de isenção são necessários no momento da escritura.
Como posso calcular o IMT antes da compra?
Pode utilizar o Simulador IMT 2026 da CalculaPT para obter uma estimativa e depois confirmar o valor através do procedimento oficial.
O que é o VPT?
VPT significa Valor Patrimonial Tributário. É relevante para o cálculo do IMT porque, na regra geral, o imposto incide sobre o valor do ato/contrato ou sobre o VPT, consoante o que for superior.
Onde posso consultar informação oficial sobre o IMT?
A informação oficial está disponível no Portal das Finanças — Compra da Casa (IMT e IS) e no Artigo 17.º do Código do IMT — taxas.
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