Este simulador de mais-valias de imóveis herdados ajuda a estimar o ganho na venda de uma casa recebida por herança. Introduza os valores do imóvel, as despesas elegíveis e a sua quota-parte. O resultado é uma estimativa da mais-valia ou menos-valia, não do IRS a pagar.
Regras consultadas em 17 de outubro de 2026. Fontes oficiais no final do guia.
Simular a venda de um imóvel herdado
Use os valores de 100% do imóvel; a percentagem será aplicada no fim. Esta versão pressupõe uma única aquisição por herança e despesas repartidas na mesma proporção.
Não calcula reinvestimento, isenções, saldo anual de várias operações nem a liquidação de IRS. Não se destina a imóveis afetos a atividade profissional, aquisições em várias datas, partilhas com tornas, usufruto ou alienação de quinhão hereditário. Confirme esses casos com a AT ou um contabilista certificado.
Como calcular as mais-valias de uma casa herdada?
Para uma aquisição simples, a conta de referência é:
Mais-valia = valor de realização − (valor de aquisição × coeficiente de correção monetária) − despesas e encargos elegíveis.
Se apenas lhe pertence uma parte do imóvel, os valores têm de corresponder à sua participação. Neste simulador, introduz os totais e indica a percentagem no último campo. Não introduza valores já reduzidos à sua quota-parte, pois isso reduziria o resultado duas vezes.
1. Escolher o valor de aquisição correto
Segundo o artigo 45.º do CIRS, numa aquisição gratuita considera-se o valor utilizado para liquidar Imposto do Selo, ou o valor que serviria de base se o imposto fosse devido. Numa herança, não deve substituir esse montante pelo preço que o familiar pagou pela casa nem pelo seu valor comercial atual.
Consulte a participação da herança e a relação de bens. O artigo 13.º do Código do Imposto do Selo estabelece, em regra, o VPT à data da transmissão, com regras próprias para situações que exigem avaliação. O VPT que aparece hoje na caderneta pode não ser o valor relevante na herança.
2. Confirmar a data de aquisição
Para a parte herdada, a data de aquisição é, em regra, a data do falecimento do autor da herança. Não é simplesmente a data em que os herdeiros assinaram a partilha. A AT confirma este entendimento na informação vinculativa 30430.
Se recebeu partes do mesmo imóvel por falecimento de duas pessoas em anos diferentes, pode ter datas e valores de aquisição distintos. Uma única conta com um único coeficiente não representa corretamente esse caso.
3. Verificar o valor de realização
O preço de venda é o ponto de partida, mas o artigo 44.º do CIRS prevê a prevalência do valor considerado para IMT quando este seja superior, sem prejuízo do procedimento legal de prova do preço efetivo. Por isso, confirme o valor fiscal antes de preencher o simulador.
4. Aplicar a correção monetária
O artigo 50.º do CIRS prevê a correção do valor de aquisição quando tenham passado mais de 24 meses. A tabela depende do ano da alienação. O simulador permite introduzir o coeficiente confirmado pelo utilizador; não presume que uma tabela antiga continua válida.
5. Reunir as despesas comprovadas
O artigo 51.º do CIRS admite despesas necessárias e efetivamente suportadas com aquisição e alienação, além de encargos de valorização comprovados dos últimos 12 anos. A elegibilidade depende da natureza da despesa e dos documentos.
Guarde faturas, recibos e comprovativos de pagamento. Não coloque automaticamente todos os gastos da casa neste campo. Se as despesas foram suportadas pelos herdeiros em proporções diferentes, esta versão simplificada não deve ser usada para repartir esses custos.
Exemplo: dois herdeiros vendem uma casa
Imagine uma venda efetuada até 24 meses após a aquisição por herança, sem correção monetária, com despesas elegíveis repartidas igualmente:
| Elemento | Valor ilustrativo |
|---|---|
| Valor de realização do imóvel | 200 000 € |
| Valor de aquisição na herança | 120 000 € |
| Coeficiente | 1,00 |
| Despesas elegíveis totais | 10 000 € |
| Quota-parte de cada herdeiro | 50% |
A mais-valia total seria 200 000 − 120 000 − 10 000 = 70 000 €. A cada herdeiro corresponderiam 35 000 € de mais-valia. Estes valores são fictícios e servem apenas para mostrar o cálculo.
Quanto se paga de IRS sobre a mais-valia?
A mais-valia não corresponde ao imposto. O artigo 43.º do CIRS determina, em regra, a consideração de 50% do saldo relevante das mais e menos-valias imobiliárias. Existem exceções, nomeadamente para certos imóveis que beneficiaram de apoios públicos.
No exemplo, se esta fosse a única operação relevante e se aplicasse a regra geral, 50% de 35 000 € seriam 17 500 €. Isso não significa pagar 17 500 € de IRS nem uma taxa de imposto de 50%. A liquidação depende do enquadramento fiscal, dos restantes rendimentos e das regras aplicáveis ao contribuinte.
Há isenção por ser um imóvel herdado?
Herdar uma casa não torna automaticamente isenta a sua venda. O reinvestimento em habitação própria e permanente pode permitir exclusão de tributação quando estejam reunidas as condições do artigo 10.º do CIRS, incluindo o uso da casa vendida como habitação própria e permanente e os requisitos de domicílio fiscal, prazos e declaração. Comprar outra casa, por si só, não basta.
Antes de reinvestir, separe os encargos da nova compra do cálculo da venda. Pode consultar o nosso guia de impostos na compra de casa e perceber o que é o IMT.
Perguntas frequentes
A casa foi comprada pelos meus pais antes de 1989. Estou isento?
Não necessariamente. Para a parte herdada importa a sua data de aquisição por sucessão. Na informação 30430, a AT analisou um imóvel comprado pelo falecido antes de 1989, mas herdado em 1996, e concluiu pela sujeição da venda a IRS. As aquisições anteriores a 1989 exigem análise própria; não basta olhar para a compra original da família.
Vender um quinhão hereditário é o mesmo que vender a casa?
Não. A informação vinculativa 28716 da AT distingue a transmissão do direito à herança como um todo da venda de um imóvel concreto pelos herdeiros. A qualificação depende do negócio e da escritura. Este simulador destina-se à venda do imóvel, não à alienação do quinhão hereditário.
Onde se declara a venda?
Nas vendas sujeitas ao regime de mais-valias imobiliárias, a declaração é feita, em regra, no Anexo G do Modelo 3 de IRS relativo ao ano da venda. Cada herdeiro deve considerar os valores que lhe correspondem. Situações excluídas por aquisição anterior a 1989 podem ter enquadramento diferente, pelo que deve confirmar o anexo adequado.
O simulador consulta as Finanças ou guarda os valores?
Não consulta a sua situação fiscal. O cálculo desta ferramenta é executado no navegador e não envia os valores introduzidos para a CalculaPT. Deve confirmar os dados nos documentos da herança e da venda.
Documentos a reunir antes da simulação
- Documentação da herança e identificação da data do óbito.
- Participação de Imposto do Selo e relação de bens, com o valor fiscal relevante.
- Documento de venda e elementos necessários para confirmar o valor de realização.
- Comprovativos da sua quota-parte, despesas e encargos.
- Coeficiente de correção monetária aplicável, quando necessário.
Fontes e âmbito: este guia baseia-se nos artigos 10.º, 43.º, 44.º, 45.º, 50.º e 51.º do CIRS, no artigo 13.º do Código do Imposto do Selo e nas informações vinculativas da AT ligadas ao longo do texto. As informações vinculativas referem-se aos factos dos respetivos processos. A ferramenta é informativa e não substitui a análise de um caso concreto pela AT ou por um profissional qualificado.